Assetto urbanistico ed edilizio della città saranno gli argomenti di discussione che caratterizzeranno la terza parte degli Stati generali del Comune di Modena. Dopo le politiche sul welfare ed economia e innovazione, il tema del confronto verterà sulla città costruita e sulla sua capacità di fornire risposte di lungo periodo per favorire lo stato sociale e lo sviluppo del lavoro e della produzione.
La capacità di fare dialogare in modo coerente le esigenze di lungo periodo e le risposte a breve, senza sovrapporle, come ha ben evidenziato l’ottimo lavoro della Commissione crisi del Consiglio comunale, richiede di approfondire il significato che assumono alcuni grandi temi:
– l’area vasta, intesa come capacità di incidere su processi omogenei condivisi tra Comuni limitrofi;
– il recupero ed il riuso del territorio, temi che Modena ha considerato centrali negli ultimi decenni, con particolare accentuazione nella fase in corso;
– l’andamento demografico che richiede grande attenzione per le esigenze delle giovani generazioni, la composizione sociale della città e le caratteristiche sociali delle trasformazioni demografiche
– la risposta abitativa che impone grande equilibrio tra la richiesta di case in affitto a prezzi calmierati e la risposta dei PEEP per l’acquisto di case a costo accessibile.
Con la consapevolezza delle specifiche ed articolate modificazioni del quadro economico della città e di quello finanziario del sistema pubblico determinati dalla crisi economica che è destinata ad incidere con effetti che saranno permanenti.
Nel nostro territorio i dati registrati sulla crescita demografica e sull’uso uso del territorio negli ultimi 30 hanno visto un più 100 mila abitanti in provincia mentre Modena è risultata stabile. Sul fronte dell’uso del territorio la provincia ha registrato un più 160%, mentre il nostro comune ha registrato un contenuto più 40 %. I motivi di questo uso del territorio sono da ricondurre per il 30% alla riduzione del numero dei componenti per famiglia che passa da 2,85 a 2,21. Ogni diminuzione percentuale dello 0,10 per famiglia comporta nel comune di Modena un maggiore fabbisogno di 5000 alloggi. Le altre ragioni del maggiore uso di territorio sono da attribuire per il 20% al miglioramento degli standard urbanistici come posti auto, verde e servizi e per il 50% alle densità urbanistiche ed alle tipologie abitative che hanno utilizzato più territorio.
Negli ultimi 10 anni la popolazione in provincia è cresciuta di 68 mila unità mentre a Modena si è registrato un minore aumento percentuale, 6300 abitanti. Le concessioni ritirate in provincia sono state 38.193 mentre quelle del comune di Modena sono state 6.107.
Il rapporto concessioni abitanti vede Modena attestarsi sullo 0,35, Carpi: 0,74% (il doppio rispetto a Modena) mentre i comuni confinanti raggiungono 1,52% (oltre 4 volte rispetto a Modena).
Negli ultimi 10 anni nei comuni di Formigine, Castelfranco, Nonantola, Bomporto, Ravarino, Castelnuovo Rangone e Soliera la popolazione è aumentata di quasi 25 mila abitanti (+25%)
L’area vasta diviene, per un complesso convergente di ragioni, uno snodo necessario per qualsiasi programmazione urbanistica in quanto operare su area vasta significa incidere su processi omogenei condivisi tra Comuni limitrofi per evitare che insorgano disomogeneità legate a fattori che sfuggono al governo del territorio, e che sono estranei alla corretta programmazione urbanistica. In particolare occorre evitare che prevalga il riferimento al minor costo degli alloggi legato al prezzo delle aree di edificazione e che si rafforzino politiche sull’uso del territorio che subiscono le logiche legate alle ricadute sulle casse comunali degli oneri, dal possibile loro utilizzo in spesa corrente e dell’ICI (anche se non esiste più sulla prima casa).
Gli spostamenti legati unicamente alla dinamica dei prezzi degli alloggi determinano forti ricadute sulla mobilità: perdita dei vantaggi legati al reticolo familiare ed al senso di comunità, appesantimento del carico di servizi nei Comuni in cui cresce repentinamente il numero degli abitanti. Non si è mai pensato ad un “ritorno” di chi è già andato (come qualcuno pare avere inteso) ma si può evitare questo sciame per il futuro.
I nuovi vincoli di coordinamento che la Provincia pone nel del PTCP prevedono un massimo del 5% di uso di nuovo territorio ogni 10 anni rispetto al territorio già urbanizzato, la priorità dell’uso razionale del territorio già urbanizzato o urbanizzabile, la riqualificazione/recupero urbano e il miglior utilizzo di nuovo territorio.
Sul fronte del recupero e del riuso deve proseguire senza soluzione di continuità la linea programmatica avviata a partire dagli anni novanta. Da allora ogni fase è stata caratterizzata da importanti realizzazioni.
Nel programma di mandato 2009 – 2014 sono previsti la promozione del recupero di contenitori ad uso abitativo e l’incentivazione, il potenziamento e il recupero delle aree dimesse e degli immobili inutilizzati.
Variegato l’ elenco degli interventi realizzati o in fase di attuazione: recupero con radicale trasformazione di funzioni (ex autodromo diventato Parco Ferrari), recupero unito a ridefinizione delle destinazioni d’uso di proprietà pubbliche (ex A.M.C.M.) e private (ex Manifattura tabacchi ed ex Questura), recupero unito alla risposta a nuove esigenze collettive (parcheggio Novi Sad), recupero unito alla risposta a nuove esigenze dei cittadini e dell’iniziativa economica (fascia ferroviaria), recupero legato alla valorizzazione delle politiche culturali della città (ex AMCM, ex Ospedale Sant’Agostino ed ex Ospedale Estense), recupero legato alla valorizzazione delle eccellenze economiche, della cultura e dell’immagine della città (Museo Casa natale Enzo Ferrari), recupero finalizzato alla valorizzazione della città universitaria (San Geminiano, San Paolo, S. Eufemia e, prima ancora, Foro Boario, “Design industriale” alle ex fonderie, recupero finalizzato all’innovazione ed all’economia dell’ICT (futura trasformazione della zona interessata all’abbandono della linea storica), recupero finalizzato a nuove sedi della pubblica amministrazione: (parte Ospedale estense, parte ex Fonderie, Caserma Fanti, Caserma Garibaldi ex Caserma Carabinieri S. Eufemia).
Sulla risposta al fabbisogno abitativo la situazione di Modena degli ultimi 10 anni (1999/2008) registra 5207 alloggi costruiti (520/anno), l’ aumento di 8.345 famiglie (834/anno, composizione media da 2,37 a 2,21), l’aumento degli abitanti 6.328 (632/anno) e il saldo immigrati/emigrati: -14 mila (1400/anno) di cui il 65% < 35 anni. Si registrano quindi più emigrazione di modenesi (soprattutto giovani) in altri comuni e più coabitazioni.
È evidente, quindi, il segnale di un dinamismo del bisogno abitativo e di una domanda dei residenti non pienamente soddisfatta.
Il dato anagrafico è confermato dal fabbisogno evidenziato dai soci delle Cooperative di abitazione e dall’unica cooperativa che realizza alloggi a proprietà indivisa. Il dato non comprende, in quanto non quantificabile, le famiglie in cerca di alloggio che non si rivolgono alle associazioni di utenti.
Tre mila famiglie sono in attesa dell’alloggio in proprietà o in affitto, 2 mila famiglie sono in lista per gli alloggi ERP (affitto), 493 famiglie sono in lista per l’Agenzia Casa (affitto), 4 mila famiglie usufruiscono del contributo per l’affitto dal Comune (fondo sociale per l’affitto).
Non esistono alloggi Peep invenduti a Modena. Nel 2009, a fronte di 130 alloggi messi a bando, furono presentate più di 2 mila domande per ottenerli, il numero degli alloggi definiti “vuoti” dall’ ISTAT è costante da 15 anni e varia tra i 5 mila e i 6 mila, a seconda degli anni.
Gli alloggi che restano sfitti per breve periodo esprimono il turn-over e non sono da considerare inutilizzati in senso vero e proprio.
Quanti alloggi sono vuoti nel senso di “pronti ad accogliere una famiglia?”. Quelli che rimangono vuoti per un periodo lungo (oltre 5 anni) sono tra i mille e 1200 e sono in buona parte inabitabili e da ristrutturare, alloggi di proprietà di cittadini emigrati da Modena e seconde case, alloggi di proprietà di famiglie che hanno acquistato l’alloggio in previsione del matrimonio o dell’uscita di casa dei figli.
L’unica parte sulla quale si riesce ad intervenire è quella dell’acquisto in vista del matrimonio dei figli, con Agenzia Casa abbiamo interferito sul fenomeno rendendo penalizzati gli alloggi sfitti (9‰ ICI) e agevolati gli alloggi affittati a patti concordati (2 ‰ ICI) e affidati all’Agenzia Casa (ø ICI).
Le politiche dei Peep consentono di realizzare alloggi a prezzi convenzionati più bassi rispetto a quelli di mercato del 30-40% in quanto beneficiano del controllo del loro prezzo che è alleggerito del costo dell’area. Per 13 mila famiglie, dagli anni 70, ha consentito l’accesso al bene casa. Dal 2006 il 30% dei Peep viene destinato all’affitto convenzionato.
E’ in corso di completamento l’ultimo piano Peep di 2000 alloggi nel quale sono rimasti 3 comparti: Negrelli (67 alloggi), Della Pietra (241 alloggi) e Viterbo (97 alloggi) per un totale di 405 alloggi.
Il Consiglio Comunale ha deciso nel 2008 di predisporre un piano straordinario Peep per 500 alloggi da destinare per la parte in affitto (40%) a canoni più bassi rispetto alla edilizia convenzionata.
Per raggiungere questo obiettivo è indispensabile avere la disponibilità di aree a costo zero, ma le attuali norme sugli espropri, per effetto di una rigidissima interpretazione della Corte costituzionale, comportano prezzi assimilabili a quelli di mercato, che impediscono di fatto di costruire con prezzi competitivi in mancanza di agevolazioni statali, intervenire su aree in parte già urbanizzate per ridurre i costi di urbanizzazione, accedere a finanziamenti a tassi agevolati ma, come è noto il governo negli ultimi anni non ha introdotto alcuna agevolazione ed alcun sostegno all’edilizia agevolata (né a quella convenzionata).
